Jak prodat chatu rychle a výhodně: pokyny krok za krokem
Pokud se chystáte daču prodat, máte dvě možnosti: začít prodávat na vlastní pěst nebo to svěřit realitní kanceláři. Realitní makléř si za své služby vezme procenta, ale vše udělá rychle, efektivně, s garancemi finanční jistoty. Samoprodej zabere více času, ale ušetří peníze. Dnes vám řekneme, jak prodat chatu sami bez zprostředkovatelů – návod krok za krokem vám pomůže nedělat chyby a zhodnotit nemovitost.
Vyberte si dobrý čas
Odhadněte, kdy je lepší prodat letní dům – faktem je, že sezóna ovlivňuje náklady na nemovitost. Dače se obvykle využívají pouze v létě, takže jejich ceny se mění v závislosti na ročním období.
Pokud plánujete prodat chatu ne nyní, ale v budoucnu, můžete nezávisle posoudit dynamiku cen. Najděte 5–10 inzerátů na prodej přibližně stejných chat a zapamatujte si nebo zapište jejich cenu nebo najděte průměrnou cenu a zapamatujte si ji. Každou sezónu sledujte, jak se cena mění: můžete tak najít nejlepší čas na prodej, když je cena nemovitosti vyšší.
Pokud není čas nebo chuť sledovat realitní trh, využijte tipy, jak chatu rychle a výhodně prodat. Realitní kanceláře poznamenávají, že nejúspěšnějším obdobím prodeje je léto: doba, kdy všichni odpočívají, včetně těch v letních chatách. 3. čas se náklady na nemovitost sníží o asi 10-15%, ve vzácných případech – o 20-25%. Pokud chcete chatu prodat za „letní“ cenu v zimě, s největší pravděpodobností se vám nepodaří přilákat potenciální kupce.
Sbírejte dokumenty
Je lepší shromáždit dokumenty pro prodej letní chaty předem, abyste mohli rychle dokončit transakci prodeje a nákupu a převést vlastnictví na kupujícího. Budete potřebovat celý balík dokumentů:
Výpis z EGRN. Lze jej objednat online na webových stránkách Pocrespetra, osobně převzít v Pocespeitra nebo v nejbližším MFC. Cena závisí na formě dokumentu a způsobu podání žádosti. Tvrzení „zabíjí“ dvě mouchy jednou ranou: za prvé ukazuje kupujícímu, že skutečně jste vlastníkem nemovitosti, a za druhé dokazuje, že žádné nemovitosti a nic neexistují. Je lepší objednat dva extrakty – zvlášť pro pozemek a pro samotnou chatu.
Osvědčení o absenci dluhů. Podle současné právní úpravy nemá prodávající právo na převod vlastnického práva k nemovitosti s dluhy. Proto musíte splatit všechny dluhy před uvedením dacha k prodeji a poté si vzít potvrzení o absenci dluhu v zahradnictví a partnerství dacha. Vydává se zpravidla v den podání žádosti.
Technické dokumenty. Na kupujícího budete muset převést projekt plynofikace a další komunikace, jakož i technický plán a katastrální pas pro nemovitosti. Technický plán budovy lze provést v ZISZ, ale proces může trvat až 2–3 měsíce: je lepší požádat o dokumenty předem. Katastrální pas se vydává v matrice. Pokud pozemek nebo dům není registrován, je nutné tak učinit.
Dodatečné dokumenty. Pokud jste kupovali daču společně s manželem, musíte od něj získat povolení k prodeji a notářsky to ověřit, protože nemovitost je považována za společně nabytý majetek. Pokud je na chatě zapsáno společné vlastnictví, je také nutné získat souhlas všech vlastníků nemovitosti. A pokud je jeden z vlastníků nezletilý, bude nutné získat k prodeji souhlas opatrovnických orgánů.
Papírování může vždy trvat déle, než byste čekali. Proto je lepší začít sbírat papíry předem.
Pokud nemáte vlastnické právo k nemovitosti, transakce nebude schválena. V registru bude povinné doložit potvrzení o starém vzorku, výpis z EGRN nebo jiný doklad, že jste vlastníkem objektu. Pokud tedy byla dacha vydána k volnému použití nebo zděděna bez formalizace, privatizujte ji.
Prodej privatizované dachy je výnosnější. Samozřejmě můžete prodat neregistrovaný předmět, ale budete muset výrazně snížit cenu, protože kupující bude riskovat.
Připravte pozemek a chatu
Mnoho realitních kanceláří doporučuje, jak výhodně prodat zahradní pozemek – připravit jej k prohlížení. Úhledné, atraktivní nemovitosti jsou vždy oceněny výše než ty, o které se nestaralo.
Chcete-li zvýšit hodnotu předmětu v očích potenciálních kupců:
odstranit starý nábytek, rozbité domácí spotřebiče a jiné odpadky ze spíže, z pokojů, z místa – například je odvézt na skládku;
uklidit na místě: posekat trávu, odstranit nařezané stromy, pečlivě složit zahradní techniku nebo jiné předměty;
proveďte kosmetické opravy – například nalepte novou tapetu, natřete plot, opravte bránu, nainstalujte sokl;
zkontrolujte střechu – zkontrolujte ji, odstraňte mezery, pokud existují, ujistěte se, že střecha neteče;
oprava komunikace – oprava elektroinstalace a vodovodního systému, kontrola provozuschopnosti plynového zařízení;
udělejte si čas na přístavby na místě: vyčistěte je nebo proveďte kosmetické opravy.
Čím lépe nemovitost vypadá, tím dráž ji můžete prodat. Na trhu jsou ceněny především objekty, které nevyžadují investice – pokud takové můžete kupujícím nabídnout, můžete nastavit výhodnou cenu.
Určete náklady
Pokud nevíte, jak vyhodnotit daču na prodej, můžete použít tři metody:
kontaktujte odhadce – bude muset zaplatit, ale vydá oficiální závěr – ukažte jej kupujícím, abyste prokázali, že cena je oprávněná;
používejte online kalkulačky – obvykle počítají náklady s chybami, ale mohou jednoduše nastavit správný směr pro další výpočty;
Odhadněte náklady sami – prostudujte si trh, zjistěte, kolik stojí podobné předměty, a uveďte průměrné náklady na trh.
Vezměte prosím na vědomí, že náklady ovlivňuje mnoho různých faktorů. Například oblast samotné dachy a její stav, rok výstavby a materiál stěn, přítomnost vytápění, infrastruktura vesnice, vzdálenost od města a další parametry. Proto je lepší hodnotit nemovitost s ohledem na váš region a lokalitu: podívejte se, za kolik se prodávají chaty vašeho souseda, a můžete přiřadit přiměřenost.
Přilákat kupující
Jak rychle prodat letní chatu? Řekněte o tom co největšímu počtu potenciálních kupců a udělejte to tak, aby je nabídka zaujala.
Použijte různé způsoby informování:
řekněte svým přátelům a známým, že se chystáte prodat nemovitost;
napište na bránu “na prodej”;
Podejte inzerát na oblíbené stránky, například na Domofondu a Avitu.
Aby reklama vypadala atraktivně a přilákala potenciální kupce, dodržujte jednoduchá pravidla:
vyfoťte dům a pozemek z různých úhlů, zevnitř i zvenku: ukažte lidem „tvář“ zboží;
Uveďte hlavní charakteristiky nemovitosti – přítomnost vytápění a komunikace, obytná oblast, plocha pozemku;
Podrobně popište výhody – například dobrá tepelná izolace, velké množství ovocných stromů na pozemku, rozvoj infrastruktury obce.
Před odesláním inzerátu na prodej si jej prosím přečtěte a porovnejte s nabídkami jiných prodejců. Čím podrobněji je nemovitost popsána, tím lépe: kdo nechce z jakéhokoli důvodu kupovat předmět, nebude ztrácet čas.
Pokud má objekt vážné nedostatky – například neexistuje studna na těžbu vody – je lepší o tom hned říct. V opačném případě budete muset trávit spoustu času telefonováním nebo přehlídkami.
Ukažte chaty kupujícím
Buďte připraveni odpovídat na telefonáty, komunikovat s potenciálními kupci a přizpůsobovat se jim – například ukázat chatu v pro ně vhodnou dobu. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Pokud má objekt mnoho menších nebo větších nedostatků, připravte se na nabídku. Kupující často žádají o snížení nákladů, protože budou muset vynaložit peníze na odstraňování problémů. V inzerátu si můžete rovnou nastavit cenu s přihlédnutím k aukci, aby pro vás byla výsledná částka pohodlná.
Sepište kupní smlouvu
Když jsme se rozhodli prodat pozemek CNT, našli kupce a dohodli se s ním na podmínkách, můžete se pustit do sepisování DKP – kupní smlouvy.
Před vystavením DCT můžete sepsat předběžnou smlouvu nebo dohodu o složení zálohy – například pokud potřebujete doplnit některé chybějící dokumenty. Předběžné dohody obvykle udávají podmínky budoucí transakce: jak dlouho bude dokončena, jaká částka se objeví v DCT, jaká práva a povinnosti mají obě strany.
Rychle sestavte DCT ve třech kopiích. Jeden vám zůstane, druhý dáte prodejci, třetí se převede do Poštovny. V samotném dokumentu nezapomeňte uvést:
datum, čas, místo jeho podpisu;
údaje obou stran – příjmení, jména, patronymie, pasové údaje kupujícího a prodávajícího;
informace o pozemku a chatě – přesná adresa, katastrální čísla, technické vlastnosti a další údaje;
náklady na pozemek a dům, způsob a načasování převodu peněz;
práva a povinnosti smluvních stran;
souhlas ostatních vlastníků s prodejem – například pokud je objekt ve společném nebo podílovém vlastnictví;
podpisy prodávajícího a kupujícího.
Standardní vzorek DCT lze nalézt na internetu.
Smlouva o prodeji se obvykle sepisuje pro jeden objekt, to znamená zvlášť pro pozemek a zvlášť pro chatu. Ale můžete kombinovat obě smlouvy: pak musíte samostatně charakterizovat každý objekt a ke každému objektu přiřadit své náklady. Pokud například prodáváte chatu za 3 500 000 ₽, uveďte v DCT samostatně cenu pozemku – 1 000 000 ₽ – a cenu budovy – 2 500 000 ₽.
DCT se provádí jednoduchou písemnou formou, tedy bez účasti notáře. Může to však být notářsky ověřeno – poté specialista zkontroluje, zda dokument neobsahuje chyby a potvrdí jej, to znamená, že kupující již nebude moci obchod jen tak odmítnout.
Přijměte platbu
Kupující může převádět peníze ve třech scénářích:
před podpisem DCT – v tomto případě je kupující ohrožen, takže málokdo souhlasí s tímto způsobem převodu prostředků;
po podpisu DCT a zapsání do rejstříku – v tomto případě jste již v ohrožení, protože kupující prostě nemusí převést peníze ve stanovený čas a je možné napadnout jeho vlastnické právo soudní cestou;
po podpisu DCT, ale před jeho registrací v POCPEECTRE: optimální řešení, které snižuje rizika pro prodávajícího i kupujícího.
Můžete například podepsat smlouvu a přijít na recepci převést vlastnictví a získat peníze před vstupem do kanceláře.
V každém případě můžete kupujícímu napsat potvrzení o přijetí finančních prostředků. Sníží to úroveň rizika pro kupujícího, protože potvrzení v případě sporů prokáže skutečnost, že od něj obdržel peníze. Pokud napíšete účtenku, bude vám ten člověk více věřit.
Peníze můžete převádět různými způsoby: v hotovosti, převodem na bankovní kartu nebo běžný účet v určité bance. Způsob platby je předem předepsán v měnové politice: například pokud chce kupující převést prostředky na účet, uveďte ve smlouvě datum převodu a údaje pro převod.
Převést vlastnictví
Jak dokončit prodej dacha? Pošlete kupujícího do rejstříku, aby získal vlastnictví pozemků a nemovitostí. Můžete jít s ním – je možné, že zaměstnanci Pocpeectra budou vyžadovat osobní přítomnost prodejce nebo další dokumenty, které mohou být s vámi.
Kupující se může obrátit na recepčního osobně, pokud struktura přijímá občany, nebo prostřednictvím MFC. Bude potřebovat váš výpis z EGRN, katastrální pas a technické podklady k pozemku a altánku, dvě kopie kupní smlouvy. Kupující také platí státní clo ve výši 2 000 ₽. Zaměstnanec státního rejstříku nebo MFC přijímá dokumenty a vydává potvrzení, na kterém je uvedeno datum vyhotovení výpisu z EGRN. Během 7–10 dnů bude proveden záznam o změně vlastníka v USRN a vlastnické právo bude převedeno na kupujícího.
Pokud se zaměstnanec registrátora z jakéhokoli důvodu odmítne zaregistrovat – například z důvodu chyby v kupní smlouvě, budete se muset s kupujícím znovu sejít, abyste problém vyřešili. Proto po obdržení peněz nespěchejte s vymazáním jeho čísla ani s odchodem: počkejte, až kupující obdrží výpis z EGRN potvrzující jeho vlastnictví pozemku.
Zaplať daň
Nákup a prodej chaty přináší prodejci zisk. Podle daňového řádu Ruské federace je jakýkoli příjem zdaněn sazbou 13 %. Pokud ji nezaplatíte, může vám být udělena pokuta: pak budete muset zaplatit nejen daň samotnou, ale i pokutu. A pokud nejste rezidentem Ruské federace, to znamená, že nemáte občanství a většinu času žijete v zahraničí, sazba daně dosahuje 30 %.
Existuje nuance. Lidé, kteří vlastní pozemky a chaty déle než 5 let, jsou osvobozeni od placení daní. Také nemůžete platit daně, pokud vlastníte nemovitost po dobu 3 let a obdržíte:
v rámci privatizace od státu;
dle darovací smlouvy od blízkých příbuzných – manželů, dětí a rodičů;
na základě smlouvy o doživotním výživném s vyživovanou osobou.
Pokud vaše situace spadá do výše uvedených situací, nemusíte daň platit. Kromě toho neplatí daň, pokud jste si dříve koupili letní dům a jeho prodejní cena je nižší nebo rovna té, za kterou jste jej koupili. Ale v tomto případě je potřeba podat přiznání, prostě budete osvobozeni od placení daně.
Je nutné vyplnit prohlášení ve formě 3-NDFL a předložit jej Federální daňové službě nejpozději do 30. dubna roku následujícího po prodeji. To znamená, že pokud jste svou daču prodali 31. prosince 2017 a váš přítel – 1. ledna 2017, můžete oba podat přiznání do 30. dubna 2018. Je nutné zaplatit podle prohlášení nejpozději do 3. července, jinak Federální daňová služba uplatní pokutu nebo penále.
V samoprodeji dachy není nic složitého: můžete se obejít bez pomoci zprostředkovatelů. Hlavní věcí je vyplnit všechny potřebné dokumenty a jasně dodržovat pokyny, které jsme uvedli výše. A pokud máte pochybnosti nebo nechcete ztrácet čas dohodou, obraťte se na profesionály.
Prodej venkovského domu je složitý a časově náročný proces. Na správnosti jednání prodávajícího do značné míry závisí, zda se na transakci bude muset čekat měsíce, nebo zda nemovitost rychle najde kupce. Společně s odborníky zjišťujeme, jak se správně připravit na prodej venkovského domu.
Odborníci v článku
- Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
- Olga Frik, notářka, členka komise Federální notářské komory pro image, interakci s médii a veřejnými organizacemi
Jak se připravit na rychlý prodej
Krok 1 – připravit balíček dokumentů. Není třeba očekávat, že „to se najde samo“, naopak, každý papír je v této věci důležitý. Absence jakéhokoli dokumentu může transakci zpomalit a dokonce narušit.
„Hlavní jsou dokumenty, které potvrzují vaše vlastnictví prodávaného předmětu. Do roku 2016 bylo vydáváno osvědčení o státní registraci práv. Můžete získat výpis z USRN, obsahuje všechny informace o prodávaném objektu, “říká Yulia Dymova, ředitelka kanceláře sekundárního prodeje nemovitostí Est-a-Tet.
Důležitým bodem je, že pokud je prodávající ženatý a prodávaný předmět byl zakoupen v manželství, je vyžadován notářsky ověřený souhlas s transakcí od druhého z manželů. Potřebujete také osvědčení o tom, že prodávající nemá žádné dluhy za služby a příspěvky správcovské společnosti obce nebo představenstvu SNT.
Krok 2 – pokud lokalita není vymezena, měl by být proveden průzkum. K tomu je třeba kontaktovat specializovaného katastrálního inženýra. Koneckonců, hlavním cílem prodávajícího je předložit kupujícímu čistý předmět bez problémů a dodatečných nákladů.
Jaké dokumenty je třeba připravit:
- cestovní pas prodejce;
- osvědčení o registraci nebo rozvodu;
- notářsky ověřený souhlas manžela s transakcí nebo kopie manželské smlouvy;
- doklady potvrzující vlastnické právo (například darovací smlouva nebo potvrzení o dědictví apod.);
- potvrzení o neexistenci dluhů na účtech za energie a potvrzení o zaplacení členských příspěvků v zahradním partnerství;
- potvrzení o nepřítomnosti registrované v domě, pokud se dům nachází na pozemcích osad a / nebo má rezidenční status;
- dokumenty potvrzující průzkum a vymezující hranice lokality. Geodetické řízení je dlouhé, takže je lepší to udělat několik měsíců před uvedením domu do prodeje.
Olga Frik, notářka:
– Prodejce předměstských nemovitostí musí připravit dokumenty nejen pro venkovský dům, ale také pro pozemek, na kterém se nachází, protože v souladu se zákonem nelze budovy, stavby nebo stavby zcizit bez pozemku. Pokud je navíc prodávající nemovitosti ženatý nebo byl v době nabytí nemovitosti ženatý, pak bude nutné k transakci vydat i notářsky ověřený souhlas manžela (manželky). Manželská smlouva nebo dohoda o rozdělení majetku, kterou se mění režim společného jmění manželů, tuto povinnost ruší.
Krok 3 – je potřeba udělat pořádek na místě i v domě, vyhodit staré a nepotřebné věci, posekat trávu, vytřídit suť na místě. Kupující by měl vidět předmět připravený k transakci, jak je to jen možné.
„Pokud se bavíme o domě, který není k demolici, v obytném stavu, pak je cíl přípravných opatření stejný – čistota, pořádek, bezbariérovost ke kontrole. Můžete provádět drobné opravy, nezapomeňte rozebrat všechny věci a odstranit přebytek. Před prohlížením je vhodné odstranit osobní věci, aby kupující neměl dojem, že napadl cizí majetek, “říká Yulia Dymova.
Krok 4 – určit tržní cenu. I ve stejné obci mohou být zcela odlišné nabídkové ceny. Proto je nutné se podívat na ceny na internetových stránkách, dotazovat se prodejců žijících v okolí, je důležité vzít v úvahu nuance každého prodávaného předmětu. Například dům o rozloze 250 m25. m cihel na pozemku o rozloze 70 akrů v blízkosti lesa bude stát výrazně více než rámový dům o rozloze XNUMX mXNUMX. m v blízkosti silnice a na pozemku osm akrů.
K potenciálním kupcům se prodávající musí chovat vstřícně a zodpovědět všechny dotazy (Foto: pexels.com)
Krok 5 – vyfotit dům. Musí být informativní a spolehlivé. V rámu by neměli být další lidé a osobní věci. Odpadky nebo špinavé nádobí budou v rámu nadbytečné. Potenciální kupující by také neměl mít pocit, že snímky byly pořízeny speciálně ve tmě, aby byly skryty některé nedostatky.
Krok 6 – umístěte inzerát na prodej na oblíbené internetové stránky. Je-li cena pozemku adekvátní, začnou hovory potenciálních kupců. Odborníci varují, že je třeba se připravit na to, že ne všechny hovory budou obchodní. Důležité je umět odfiltrovat zbytečné hovory, nezlobit se při komunikaci s potenciálními kupci a být připraven odpovídat na nejrůznější dotazy.
Jak spustit show
Ukázat dům je jedním z nejdůležitějších kroků při přípravě prodeje. Jednání by se nemělo otálet, je lepší, když případný kupec uvidí dům co nejdříve. Při osobním setkání se doporučuje být klidný, přátelský, ale nemluvit bez přestání. Je nepravděpodobné, že by se kupující, který si dům přišel prohlédnout, zajímal o historii rodiny prodávajícího a další pro něj nepotřebné informace. Měla by se dodržovat běžná etiketa a nemělo by se vyvíjet nátlak ani pokusy o zakrytí nedokonalostí. Hlavním úkolem prodejce je ukázat se jako čestný člověk, se kterým se dá jednat, doporučují realitní kanceláře.
Krok 7 – obdržet zálohu poté, co se kupující a prodávající dohodnou na prodeji. V předběžné dohodě jsou obvykle uvedeny strany transakce, celkové náklady na objekt, výše zálohy a další parametry.
Krok 8 – podpis smlouvy o prodeji stranami, registrace transakce a přijetí peněz.
Jak uzavřít dohodu
Transakci na nákup a prodej příměstských nemovitostí lze uzavřít jak jednoduchou písemnou formou, tak i u notáře. V některých případech je notářské ověření kupní smlouvy povinné: například pokud je vlastníkem nebo jedním ze spoluvlastníků nemovitosti nezletilý, nezpůsobilý nebo částečně nezpůsobilý, stejně jako v případě prodeje nemovitosti. podíl ve společném vlastnictví.
„Notářský formulář bude velmi užitečný, pokud se prodávající a kupující příměstské nemovitosti v době transakce nacházejí v různých městech a nechtějí nebo nemohou trávit čas nebo vynakládat dodatečné náklady na setkání na jednom místě. Notáři dnes provádějí obchody na dálku, kdy se každý ze smluvních stran dostaví na pro něj výhodný notářský úřad a jimi vybraní notáři už spolu komunikují elektronicky,“ říká notářka Olga Frik.
Jak provádět výpočty
Hlavním rizikem v transakci na prodej předměstské nemovitosti pro prodávajícího je fáze výpočtu. Pokud strany uzavřou smlouvu v jednoduché písemné formě a převezmou odpovědnost za čas a postup provádění vypořádání, jsou možné různé důsledky – od převodu neúplné částky na kupujícího, který odmítne zaplatit vůbec. Potíže mohou nastat v případě pozastavení nebo odmítnutí registrace převodu vlastnictví v USRN. Proto je důležité, aby si prodávající dával pozor na doložku smlouvy ohledně okamžiku převodu peněz, doporučuje notář.
Podle Olgy Frik při notářsky ověřeném obchodu veškerá odpovědnost za obchod leží na bedrech notáře. Peníze za nemovitost se převádějí na veřejný depozitní účet notáře, který převádí peněžní prostředky na účet prodávajícího ihned po zápisu vlastnictví v Rosreestr. Pokud se transakce z jakéhokoli důvodu nezdaří, peníze budou vráceny kupujícímu.
„Využít depozitní účet je také vhodné při koupi nemovitosti se splátkovou platbou, kdy kupující nemůže ihned zaplatit celou částku za dům. Strany uzavřou dohodu, určí lhůtu pro provádění plateb a teprve po obdržení poslední platby na jeho účet notář předloží dokumenty k registraci společnosti Rosreestr. Při zápisu převodu vlastnictví notář převede celou částku na účet prodávajícího,“ říká notářka Olga Frik.
